そのリフォームが、未来を守る鍵になる──節税につながる「相続前の整え方」 #column

「相続なんて、まだ先の話」。そう思っていた私たちも、ふとしたときに親の家や土地のことを考える瞬間が訪れます。

相続は、突然やってくるもの。だからこそ、備えの有無がその後の暮らしに大きな影響を及ぼします。なかでも、見落とされがちなのが“住まい”に関する相続。

実は、リフォームがその相続税対策として効果を発揮することがあるのです。

この記事では、相続税のしくみ、不動産評価額との関係、そして節税につながるリフォームの考え方まで、やさしくお伝えします。

この記事を読めばわかること

• 相続税のしくみと不動産評価の関係
• リフォームによる評価額の変化とその境界線
• 節税効果を生むリフォームの見極め方
• 事前にやっておきたい準備と相談のステップ

1. 相続税の重み──その資産、どれだけの価値？

相続税は、「遺されたものすべて」の価値に応じて課される税金です。その中で、不動産が占める割合はとても大きいもの。

【基礎控除の計算式】 3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）

この金額を超えた相続財産が対象となります。

問題なのは、不動産は「お金のように額面が決まっているわけではない」という点。築年数や立地、状態によって評価が大きく変わるため、家の価値を正確に見極めることが、相続準備の第一歩となります。

2. 「家の価値」はどうやって決まるのか？

家の相続税評価額は、市場価格ではなく「固定資産税評価額」をもとに算出されます。

【評価の基本】

• 築年数が経つごとに、建物の評価は下がっていく（減価償却）
• 木造と比べて、鉄筋コンクリート造（RC造）は耐用年数が長く、評価も高めに出やすい

つまり、「古くなった家はその分評価も低い」ので、ある意味安心材料になります。 ただし、リフォームによってその価値が「戻る」もしくは「上がる」場合も。

3. リフォームと評価額──節税になるか、ならないか

相続前のリフォームが節税になるかどうかは、ズバリ“工事の内容次第”です。

■ 評価額に影響しにくいリフォーム（＝節税の余地あり）

• 設備の更新（老朽化したキッチンや浴室の取り替え）
• 外壁や屋根の補修・塗装などのメンテナンス工事
• 断熱改修、バリアフリー化といった住環境の改善

→ これらは「建物の本来の機能を回復する工事」とみなされ、建物評価に大きく影響しない傾向があります。

■ 評価額を押し上げるリフォーム（＝節税の効果が薄れる可能性）

• 床面積が増えるような増築工事
• 高級素材を使った内装変更やグレードアップ
• 太陽光発電パネルや蓄電池などの設備追加

→ 建物の「資産価値を上げる」リフォームは、評価額が上がり、結果として相続税額も上がるリスクがあります。

4. リフォーム費用で相続財産を“減らす”？

意外かもしれませんが、リフォーム費用を支払うことで、手元の現金資産（＝課税対象）が減るという考え方があります。

たとえば：

• 預貯金でリフォーム代を支払えば、相続時の現金残高が減る
• 建物評価額が変わらない工事であれば、建物側の評価は据え置き

→ その結果、トータルの相続財産が減少 → 相続税が減る、という流れに。

ただし！

• 過度な節税目的の工事は、税務署に否認されることも
• 金額や施工内容の妥当性が問われる場合も

リフォームの目的と内容が“資産保全”に偏りすぎないよう、慎重な判断が求められます。

5. 「贈与」とのボーダーラインに注意！

たとえば、親名義の家を子どもが自費でリフォームした場合── それは「贈与」と見なされ、贈与税の対象になる可能性があります。

【贈与とされるケース例】

• 年間110万円を超える金額を負担した
• リフォーム費用の支払い名義と所有者が異なる

また、親が「子のため」として支払った工事費も、名義や意図によっては贈与認定されるケースもあるのです。

→ 相続税と贈与税、それぞれの境界線をあいまいにしないためにも、事前の確認が欠かせません。

6. 未来を守る3ステップ──相続前にできること

「突然」ではなく「準備していた」と言える相続のために、今から踏み出せる3つの行動をご紹介します。

ステップ1：家の状況を“見える化”

• 築年数、構造、面積など基本情報を整理
• 固定資産税評価証明書を取得しておく

ステップ2：リフォームの“目的”を明確に

• 相続対策？快適性向上？
• 優先順位を決めて、やるべき改修を検討

ステップ3：信頼できる専門家に相談

• 税理士、FP、不動産鑑定士などに早期相談
• 補助金や税制優遇制度の活用も視野に

まとめ

相続は「いつか」のこと。でも、その“いつか”は、意外と突然やってくるものです。

リフォームは、家族の暮らしを豊かにするための手段であると同時に、未来の不安を軽くするための準備にもなります。

ただし、工事の内容や支払いの仕方を間違えると、かえって課税リスクを高めてしまうことも。

家族で向き合い、そして専門家と手を取り合って、安心できる未来設計を進めていきましょう。